关于优化“北五”片区暨老城（棚户）区征收及改造范围的方案

为认真落实省委巡视组反馈意见整改工作，切实解决“北五”片区老城（棚户）区改造历史遗留问题，以问题为导向，破解改造困境，多措并举落实整改任务，根据《2025—2026年格尔木市“北五”片区暨老城（棚户）区征收改造攻坚工作方案》要求，结合实际，制定本方案。

一、优化背景和政策依据

2017年格尔木实施老城区改造以来，在最初划定改造范围时，主要以路网作为界限进行划分，划定方式相对较为粗略，缺乏对区域内复杂情况的考量。随着改造工作的逐步推进，各类问题逐渐显现。截止目前还剩余661户因违建、征收意愿、对评估金额不满、产权纠纷、司法诉讼等原因未完成征收。同时存在棚改范围界定不清，老城区与棚改捆绑实施，将农村集体土地房屋纳入城市国有土地征收等问题。范围内将部分建筑体量大、建筑结构与质量较好，建成年代较新的房屋建筑也纳入征收改造范围。以上，不仅增加了征收改造难度，同时也加重了财政负担，也与相关政策不符。

近年来，国家对老城区改造政策不断调整，转变城市开发建设方式，严格控制大规模拆除，不成片集中拆除现状建筑，实施“留改拆”并举的城市更新政策，特别是2025年5月2日中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》及住建部《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》等文件精神，结合“北五”片区实际情况，在《格尔木市老城区改造河滩片区改造项目房屋征收的决定》《格尔木市城市建成区棚户区改造项目国有土地上房屋征收的决定》《格尔木市2019年城市建成区棚户区改造项目国有土地上房屋征收的决定》中征收范围的基础上，进行优化。

二、优化原则

（一）发挥规划引领，助推城市更新。为促进经济发展，适应政策变化，结合现状实际，进一步修订“北五”片区控制性详细规划，切实发挥规划指导和引领作用。征收与改造要以修订完善的规划为指导，根据国家有关城市更新政策，科学合理确定征收改造范围，节约改造成本，减轻财政压力。

（二）遵循轻重缓急，按需征收利用。征收工作应遵循轻重缓急、量力而行的原则，分阶段、分期推进征收计划。2025年优先针对影响教育、基础设施建设、社会福利项目建设的地块进行征收，以保障项目的落地实施。2025—2026年按先易后难原则，分片区扫清剩余未征收住户，为后续项目落地建设提前预留发展空间。

（三）“留、改、拆”并举，多元参与、共建共享。针对片区内建筑物的实际情况，采取差异化改造策略：

保留：在确保片区土地整体利用效率原则下，一是对符合规划和用地性质、建筑体量较大、建筑质量较好，建设年代较晚的建筑，予以保留并纳入规划管理，以降低改造成本，避免因拆除而导致社会矛盾和资源浪费；二是对房屋涉及产权、司法纠纷，破产企业未清算、产权不明晰等地块及建筑暂时不纳入征收范围；三是现状虽与规划不相符，但拆迁成本高昂，财政资金难以保障，暂时不予征收，纳入中远期改造规划，渐进式改造。

改造：对目前已形成规模的成片街区建筑且符合总体规划、占有土地面积大的院落，产权人有开发意愿，政府不大包大揽，积极引导、鼓励以市场化方式推动片区更新改造。

拆除：对危旧建筑、阻碍土地利用、影响形成成片净地的建筑予以拆除，释放土地空间，用于公共设施建设或产业引入，提升片区整体发展水平。

（四）政府引导，积极引入社会资本，增强区域发展活力。结合城市发展规划与片区实际情况，以践行美好环境与幸福生活共同缔造理念，同步推动城市更新与社区治理，鼓励企业、产权人参与城市更新改造，共建共治共享美好家园。对确定保留和改造提升的地块及建筑，实行“一地一策”“一房一策”，鼓励产权人积极投入资本进行建设。同时，通过土地出让和地块整合，引导社会力量积极参与片区建设，减轻政府财政压力。

（五）尊重历史，保持政策连贯性。为确保政策的延续性和稳定性，对历史遗留违建问题，始终秉持一贯的政策方针，依法依规进行处理，维护城市规划严肃性和权威性。

（六）灵活动态调整，实施“一事一议”机制。根据城市发展需要、具体项目落地情况、政府财政资金状况等因素，优化后“一事一议”灵活调整征收范围。对涉及重大公共利益项目、存在特殊历史遗留问题的地块，通过制定个性化征收方案，按程序研究决定后实施。

三、优化目标思路

（一）河滩片区。以零星拆除为主，围绕鱼水河生态湿地，对影响片区景观及天际线的剩余未征收零星建筑予以拆除，助力打造生态片区。

（二）昆北片区。以保留和零星拆除为主，整合、规范、提升枸杞交易市场，完善公共服务设施，保障片区教育用地。

（三）金北片区。以拆除剩余住户为主，为片区发展腾出空间，以玉龙巷安置房小区为中心，完善周边基础设施建设，由点带面，梯度开发。同时起到疏导和服务北部城乡社区作用。

（四）金南片区。以改造提升和部分拆除为主，对成规模街区予以保留进行提升改造，打造具有活力的经济区域。

（五）海湖片区。通过对土地上剩余零星建筑拆除，保障土地整体利用效率和价值。重点围绕得水园进行布局，结合大型教育建设项目，打造高标准、人性化的教育与生态、休闲一体的综合片区，并发挥对周边区域虹吸效应。

（六）建成区。以零星拆除为主，通过对建成区部分地块上的零星建筑拆除，保障项目落地实施，提升城市整体面貌。